Fusione di immobili e agevolazioni prima casa, quanto tempo ha il Fisco per i controlli — idealista/news

La Cassazione si è di recente nuovamente espressa in tema di fusione di immobili e agevolazioni prima casa, sottolineando in particolare qual è il termine per l’accertamento sul diritto al beneficio fiscale. Vediamo dunque quanto è stato stabilito con l’ordinanza n. 15422 del 10 giugno 2025, il cui oggetto è un atto di trasferimento mediante il quale un contribuente aveva acquistato due unità immobiliari, usufruendo per entrambe dell’imposta ridotta avendo richiesto di poter usufruire dell’apposita agevolazione. 

Termine triennale per i controlli

Nello specifico, secondo quanto affermato dalla Corte di cassazione e riportato da Fisco Oggi, “se un contribuente acquista, con l’agevolazione prima casa due abitazioni, con l’intento di riunirle, il termine triennale a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per effettuare i relativi controlli inizia a decorrere dopo il decorso di tre anni dalla registrazione dell’atto”. Una volta appurata la decadenza dell’agevolazione, entro lo stesso termine “l’ufficio può richiedere la maggiore imposta derivante dall’applicazione del coefficiente ordinario (126) in luogo del coefficiente applicato in sede di tassazione dell’atto (115,5), sul presupposto della richiesta di agevolazione prima casa formulata dal contribuente”. 

È necessario sottolineare che, con diversi documenti prassi (circolari nn. 38/2005, 31/2010 e 18/2013), l’Amministrazione finanziaria “ha riconosciuto la possibilità per il contribuente che acquista due abitazioni, di godere per entrambe dell’agevolazione prima casa, a condizione che i due beni siano destinati a costituire un’unica unità abitativa, dotata dei requisiti previsti per godere del beneficio fiscale”. Nel caso in cui, il contribuente non rispetti l’impegno di unificare i due immobili, le agevolazioni per uno dei due possono essere revocate. 

Agevolazioni prima casa per l’acquisto di due unità immobiliari

Nell’esprimersi, la Cassazione ha ricordato che è possibile godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di due abitazioni, ma gli immobili in questione devono essere unificati dopo l’acquisto, mantenendo le caratteristiche non di lusso. Non solo. Gli immobili, infatti, devono essere unificati entro tre anni dalla registrazione. In merito, il consolidato orientamento della stessa Cassazione stabilisce che “…se il legislatore non ha fissato specificatamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli…”. 

Quindi, se non c’è un termine espresso stabilito dal legislatore, “il termine di decadenza entro il quale il contribuente deve porre in essere un determinato atto o tenere un comportamento, ‘…è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto o il comportamento stesso. In applicazione delle norme generali, la decorrenza del triennio di decadenza va individuata nella data in cui l’Ufficio può contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza di mendacio o dell’inadempienza’”. 

La Cassazione ha quindi sottolineato che è necessario distinguere tra: 

• mendacio originario, relativo alle ipotesi nelle quali la mancanza dei requisiti per godere dell’agevolazione è verificabile già al momento della registrazione dell’atto;
• mendacio successivo, relativo alle ipotesi nelle quali la mancanza dei requisiti per godere dell’agevolazione è verificabile solo in un momento successivo rispetto alla registrazione dell’atto. 

Nel primo caso, quindi mendacio originario, il termine triennale a disposizione dell’ufficio per il controllo della spettanza dell’agevolazione decorre già dalla registrazione dell’atto; nel secondo caso, mendacio successivo, il termine triennale decorre dallo spirare del termine entro il quale il contribuente doveva porre in essere l’adempimento previsto al fine del mantenimento dell’agevolazione. 

Nel caso in esame, dal momento che l’unificazione dei due immobili acquistati doveva essere fatta entro tre anni dall’acquisto, la Cassazione ha ritenuto che il triennio a disposizione dell’ufficio per contestare la decadenza dall’agevolazione iniziasse a decorrere dopo tre anni dalla registrazione dell’atto.